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  2025年10月，长沙凯德广场·雨花亭正式从CLCT财物包中剥离，注入境内公募REIT渠道。八个月后，CLCT最新半年报出炉，总收入同比下滑5.2%。

  但数字历来不会讲故事的悉数。除掉雨花亭出表要素，本年上半年CLCT同店收入简直与上年相等，仅微跌0.2%。而上一年这样一个时间段，这一个数字是-6.3%。跃升的百分点，放在任何一个商业运营商身上，都称得上拐点。

  拐点从何而来？答案藏在曩昔几年，凯德向传统超市砍下的那一刀。大卖场形式在精品超市、会员仓储店、社区硬扣头的多重夹攻下，早已失掉引流和租金奉献才能。

  凯德的挑选是，不修补，不迁就，直接切除。切除低效面积，切除过期定位，切除“大而全”的旧逻辑。取而代之的，是高坪效零售、高频餐饮、强黏性体会——更小的面积，更高的产出。

  刀刃之下，阵痛不免。施工期间的围挡和空铺，曾让租金收入阶段性承压。但本年上半年的数据证明，这一刀砍对了——租金调升率虽仍为-2.7%，但客流和出售已先行回暖，低效存量在缩短，高质增量在扩张。

  凯德砍出的这一刀，砍掉的是包袱，砍出来的是空间。财物换仓的逻辑现已明晰：改造存量，退出低效，再出资增量。

  2025年10月起，跟着长沙凯德广场·雨花亭正式剥离并注入境内公募REITs渠道，CLCT手里的商场现在仅剩下8个。

  受雨花亭项目出表影响，2026上半年CLCT总收入8.2亿元，同比跌落5.2%。若除掉已剥离的雨花亭项目，CLCT同店收入与上年简直相等，微跌0.2%，而上年同期跌幅是6.3%，成绩回暖态势显着。

  北京西直门、望京及哈尔滨学府三店的超市区域于年内连续完结改造并完成焕新开业，运营体现显着改进，带动CLCT本期收入端企稳上升。

  分财物类型看，零售商场奉献71.5%的总收入，同店收入同比增加0.8%，运营耐性凸显；商业园区/物流园区收入同比跌落2.7%，其间物流园区面临较大压力。

  上半年，CLCT8大零售项目全体出租率稳步提高，增至97.3%，上一年同期出租率为96.9%。

  依据项目先天条件与客群定位的不同，项目出租率有显着分解，大约能分为三个队伍：

  榜首队伍：凯德MALL·诺和木勒/西直门/学府以及乐峰广场，均为地铁上盖的区域头部项目，出租率一直安稳维持在高位。

  第二队伍：凯德MALL·大峡谷/埃德蒙顿/望京，均为开业年限较久、服务周边社区为主的项目，出租率坚持及格线上且动摇较为显着。

  第三队伍：凯德MALL·新南，仍处于调改与转型阵痛期，出租率低于90%，是CLCT出租率最低的项目。

  2026上半年，CLCT零售项目出售额同比增2.6%，客流量同比增3.2%。客流增速高于出售额，阐明该零售组合出售额的增加主要靠更多顾客进店带动，而非客单价的提高。

  这种增加趋势与租户结构有关。CLCT在年报中反复强调 “体会式消费”、“潮玩” 等业态快速地增加——这些业态客单价比较来说较低，但消费频次高、粘性强，能有用提高项目客流和复购率，但对出售额的带动效果相对有限。

  此外，项目调改和招调战略有用带动客流增加。本年上半年，客流同比增速最高的凯德MALL·望京/西直门/学府，均关于原超市区域进行大幅度改造。三家新超市在2026年上半年完成租金收入1.53亿元，带动租户出售增加，推动各商场客流量提高。

  虽然客流及出售都有不同程度的增加，但CLCT在管购物中心租金全体呈下降趋势，2026上半年零售租金调升率（Rental Reversion）为-2.7%。

  因为租金调整受租约期限束缚，租金调整一般滞后于客流及出售额的改变。若CLCT在管零售项目继续稳健运营，待租约会集到期续签后，租金走势有望逐步改进。

  事实上，CLCT零售租金下调并非个案，而是职业系统性承压的缩影。据赢商大数据监测，2026上半年，12城标杆购物中心首层租金环比微降0.6%，其间北京、广州、成都标杆场别离下调0.6%/0.7%/0.8%。

  职业调研显现，租金耐性仅会集于客流安定的中心财物（如城市级购物中心），同质化严峻的区域及社区级购物中心则遍及面临租金下调压力。

  近年，CLCT继续推动项目调改与主力店迭代战略，其间超市业态为调改要点。2026上半年，超市是CLCT零售新租约面积占比榜首的业态。

  回忆近年8个项目的主力店调改状况，5个项目更换了超市品牌，凯德MALL·西直门华联日子超市全面离场，乐峰广场保存永旺超市但减缩面积。

  据赢商网了解，除凯德MALL·诺和木勒以外，其他7个项目均步入运营衰退期（开业12年以上）。这些项目早年以一站式家庭消费为定位，超市作为引流主力店简直是标配。

  但是，面临精品超市（盒马鲜生、京东七鲜超市）、会员制仓储式商超（山姆、Costco）、社区硬扣头超市（奥乐齐）等跨赛道竞赛，传统大卖场形式的商超客流奉献和租金报答不断走弱。

  一起，“大而全”的大卖场形式下，传统商超的租借面积非常大，产生了较多低效空间。以凯德MALL·诺和木勒为例，调改前老超市门店在10000㎡以上，改为“胖改”永辉店后，超市面积压缩到2500-3200㎡，可释放出至少7000㎡的空间，相当于一个小型邻里中心的体量”

  跟着传统商超逐步离场，上述这些老旧商超腾挪出的空间正在被更高坪效、更丰厚多元的业态所添补。

  具体操作方法上看，凯德对超市的调并非一刀切，而是依据项目定位、物业条件和客群特征，走出了三条差异化途径：

  关于区位优势杰出、客群消吃力强、凯德系统内标杆的项目，最极致的调改不是换一个高端超市，而是完全改变这个空间的功用特点——从“卖货”到“供给日子方法”。

  凯德MALL·西直门将原10,100㎡的华联日子超市全体撤除，晋级为6000㎡华联旗下新概念高端社区百货DT-X，于2025年四季度焕新开业。

  这不是简略的“换个超市”，而是将传统大卖场空间完全转型为调集了高端超市、轻奢买手店、小众美妆、美食阛阓、书店、日子服务等多种业态的复合型商业空间。

  对凯德MALL·西直门而言，DT-X的落地不只意味着租金的跃升，更重要的是对项目定位、品牌调性、空间体会、客群结构的全面晋级。作为华联股份战略转型的样本店，DT-X依托其老练的买手制自营形式，为项目注入了全天候、高质量的日子气息。

  例如，自营买手店DT SELECT FASHION调集了BARBOUR、GANNI、TOTEME等世界设计师品牌当季精选款。超市区的选品也连续了这一逻辑——西班牙黑标火腿、意大利原产奶酪、挪威冰鲜三文鱼等进口生鲜均为直采。餐饮方面则规划了充溢“烟火气”的美食阛阓，引进乐乐姐超级马铃薯、咏巷炸鸡等抢手亲民的餐饮档口。日常刚需品类与质量消费体会构成互补，既满意社区高频消费，又拉高了质量天花板。

  这也是凯德MALL最干流的商超主力店改造方法，乐峰广场、凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·望京均均属此类。

  2024年下半年起，凯德MALL·望京对B1层原8800㎡主力超市区域进行全体改造。超市面积缩短，替换为京东七鲜超市，剩下空间分割为20余个零售与餐饮舱位，构成一条主题街区。

  新引进的品牌以年轻化和高频刚需为主线——零售品牌包含名创优品、KKV、Lenle机灵等主打日子好物与潮流单品的调集店，餐饮方面则引进麦记牛奶公司、鹿角巷、薛记炒货等轻餐及休闲零食品牌，兼具潮流感与烟火气。

  调改区域于2025年四季度满租开业，经过切铺、弥补零售的方法，租金水平显着高于改造前单一超市租约。

  在哈尔滨，凯德的调改思路与前两者都不同，不是单纯换一个精品超市，而是用“更懂本地人的超市”激活商场空间。凯德MALL·埃德蒙顿、凯德MALL·学府均引进比优特超市，替换原有的华联超市。

  东北商场可谓是连锁超市的“百慕大”，外来巨子折戟很多，反倒是比优特这样的本乡品牌越扎越深。

  比优特在东北三省门店超110家，是年销百亿的东北超市王，深耕东北30年，本地化供应链让它在价格和选品上都比外来超市更贴合本地顾客。

  凯德MALL·学府正是意识到这一点，自2024年起，环绕B1层超市空间，它阅历了三个阶段的改造：

  在一系列调改动作下，凯德MALL·学府成为2026上半年CLCT旗下客流体现最好的项目，客流同比大涨11%。

  从成果来看，调改成效正在实现。CLCT超市业态租金收入占比在阅历下调后，2026上半年已安稳在3.6%左右，且超市在新租约面积中位列各业态之首，低效存量缩短与高质增量扩张并行，“以租金换安稳”的调改战略继续落地。

  跟着长沙雨花亭项目注入国内首只外资消费基础设施公募REIT——华夏凯德消费REIT，CLCT的本钱战略已产生突变。未来，CLCT的人物不只是财物持有者，更是本钱循环的推动者，打通“改造—退出—再出资”的本钱闭环。

  当职业还在评论“购物中心怎样活”的时分，凯德现已用一把手术刀，砍出了资管年代的标准答案：把低效的业态，变成高效的品类；把固化的财物，变成活动的本钱。

  凯德我国信任2025年自动调改，出租率97.2%，餐饮、潮玩增加微弱，成绩下滑气势已止住。

  凯德拟于2026年Q2末至Q3初发行消费REIT，加快在华布局。其旗下REIT日前已完结长沙、广州项目公司吸收兼并。

  凯德发行商业不动产REITs，以深圳来福士和绵阳凯德广场为底层财物，展现其优质运营及安稳现金流才能，首先抢占我国REITs商场赛道。

  2026上半年，合生商业出售额到达141.52亿元，同比攀升14%；客流总量打破1.16亿人次，较上一年同期增加12%；而均匀出租率更是高达99%。